Résiliation du bail par le locataire : conditions à connaître

Votre locataire veut casser son bail ? Vous souhaitez connaître les conditions de résiliation ? Sachez qu’un locataire peut quitter son logement avant échéance uniquement dans certaines conditions. Que dit la loi sur la Régie du Logement du Québec sur la résiliation de bail par le locataire ?

Résiliation de bail : définition

La résiliation d’un bail est l’action de rompre un contrat de location signé entre le locataire et le propriétaire d’un logement. La durée du bail peut aller d’un mois à cent ans maximum. Un bail ne peut être cassé à n’importe quel moment, sauf pour des raisons listées par la loi. Il ne faut pas confondre une résiliation avec une non-reconduction de bail (ou non-renouvellement). Cette dernière a lieu à la fin du contrat de location lorsque le locataire ne souhaite plus rester dans le logement ou que le propriétaire veut le récupérer.

Démarches à suivre

Avant d’énumérer les conditions requises pour résilier un bail, voici les démarches que le locataire doit faire, dans tous les cas :

1. Remettre au locateur un avis de résiliation de bail (en lettre recommandée, en mains propres, par huissier) où figure :

  • les noms et prénoms du locataire et du locateur,
  • l’adresse du logement,
  • la raison de la résiliation du bail,
  • la date de résiliation du bail.
  1. Respecter les délais de résiliation :
  • le bail a plus de 12 mois : délai de trois à six mois après envoi de l’avis ;
  • le bail a moins de 12 mois ou est illimité : délai d’un à deux mois après envoi de l’avis.

Conditions de résiliation de bail

Le locataire peut résilier son bail dans les conditions suivantes :

Attribution d’un logement à loyer modique

Votre locataire vous informe qu’il veut résilier le bail, car on lui a attribué un logement à loyer modique. Pour accepter sa demande, il devra vous fournir, avec son avis de résiliation, une attestation de l’autorité qui lui attribue le logement HLM.

Reconnaissance de handicap

Votre locataire a un handicap reconnu qui le contraint à être relogé. Pour quitter le logement, il doit vous envoyer un avis de résiliation en spécifiant le motif et la date de cessation du bail. Il doit joindre à sa demande un certificat du médecin précisant qu’il doit être relogé pour raison de handicap.

En cas de problème de santé l’obligeant à se rendre dans un centre de soins

Suite à des problèmes de santé qui obligent votre locataire à entrer, durant une période longue, dans un centre ou un foyer pour recevoir les soins adaptés à sa maladie, le bail peut être résilié. Le locataire devra joindre à sa demande une attestation fournie par un professionnel de santé et des services sociaux qui travaille dans l’un de ces établissements :

  • un centre hospitalier ;
  • le CHSLD (centre d’hébergement et de soins longue durée) ;
  • un CLSC (centre local des services communautaires) ;
  • un cabinet privé.

Les délais restent les mêmes. Le paiement du loyer cesse à la date de la résiliation du bail. Les soins inscrits dans le bail, qui ont eu lieu avant la date de fin, restent dus par le locataire.

En cas de violences conjugales ou d’agressions sexuelles subies par le locataire

Si votre locataire est en danger, car il subit des violences conjugales ou des agressions sexuelles de la part de la personne qui habite avec lui ou pas, il peut demander une résiliation de bail. Il devra fournir une attestation des faits d’un de ces organismes :

  • Police du Québec ;
  • Centre de communication avec la clientèle du Ministère de la Justice du Québec ;
  • Procureur du Québec
  • CAVAC (Centre d’Aide aux Victimes d’Actes Criminels) de sa région.

Les délais restent inchangés. Toutefois, pour la sécurité du locataire et/ou de l’enfant qui habite avec lui, il est parfois recommandé de s’entendre afin qu’il puisse quitter le logement au plus tôt.

En cas de décès du locataire

L’héritier du locataire ou le liquidateur de la succession envoie au propriétaire du logement un avis de résiliation. Il continue à payer le loyer jusqu’à la date de fin de contrat. L’avis de décès doit être envoyé au propriétaire dans les 6 mois qui suit l’événement. Concernant le délai de résiliation, il reste fixé à deux mois, à la différence que la durée du bail importe peu. Le préavis peut être ramené à un mois dans le cas où la personne qui vivait avec le locataire et qui ne figure pas sur le bail exprime par écrit ne pas souhaiter occuper le logement, ou en cas de non-réponse de celle-ci dans les délais.

En cas de non-respect des obligations

Obligations du locateur :

  1. Le logement doit être en bon état et propre.
  2. Le locateur garantit au locataire une jouissance paisible du logement.
  3. Le logement sert à usage d’habitation.
  4. Le locateur doit faire les réparations nécessaires qui lui incombent.
  5. La destination du logement ne doit pas être changée en cours de bail.

Obligations du locataire :

  1. Le locataire doit maintenir le logement propre et en bon état.
  2. Le locataire doit assurer que le nombre d’occupants est dans des conditions normales d’habitation.

Tout manquement à la loi qui régit le contrat entre un locateur et un locataire peut entraîner des sanctions ainsi que la résiliation immédiate du bail. Pour cela, la Régie du logement sera votre interlocutrice privilégiée. Elle saura vous apporter des solutions en fonction de votre situation. Elle agira aussi comme médiateur entre les deux parties.

Logement impropre à l’habitation : quels recours ?

Toute menace sérieuse pour la santé et/ou la sécurité des personnes qui occupent le logement est considérée comme impropre à l’habitation. C’est le cas quand on constate :

  • une absence de chauffage ;
  • des réparations nécessaires non effectuées ;
  • un logement sale ou en mauvais état.

Le locataire doit demander l’autorisation de résiliation à la Régie du logement. En cas de non-respect de ces obligations par le propriétaire et si ça met en péril la santé ou la sécurité du locataire, ce dernier peut alors quitter son logement. Il doit prévenir le propriétaire au plus tard 10 jours après son départ. Le locataire ne paiera pas le loyer durant la période où le logement est considéré comme impropre à l’habitation. Quant au locateur, il devra effectuer les travaux nécessaires pour rendre son logement habitable. Ensuite, le locataire a un délai de réflexion de 10 jours pour dire s’il veut revenir dans le logement ou pas. S’il refuse ou ne répond pas dans les délais, le bail est rompu. Attention, un logement en mauvais état n’est pas toujours considéré comme impropre à l’habitation. Rapprochez-vous de la Régie du logement qui étudiera votre situation au cas par cas.

Quels sont les motifs refusés pour mettre fin à un bail ?

Vous avez vu que le locataire ne peut pas résilier un bail à tout moment sans les conditions que nous avons énumérées. Bon nombre de locataires veulent résilier leur bail pour des motifs tels que :

  • un divorce ;
  • un achat immobilier ;
  • une perte d’emploi
  • maladie ou victime de pandémie .

Contrairement à des idées reçues, ces motifs ne sont pas une raison valable pour demander la résiliation du bail. Cependant, le propriétaire peut accepter de le rompre s’il y a un arrangement entre les deux parties.

Cession de bail : comment raccourcir les délais ?

Pour écourter le délai de cessation de bail, il est possible de s’entendre entre locataire et propriétaire de manière légale. C’est le cas lorsque le locataire se charge de trouver le nouvel occupant. Dans ce cas, le propriétaire ne peut refuser sauf pour motif sérieux. Un mauvais rapport de crédit est considéré comme un motif sérieux. Il est conseillé alors que le nouveau locataire apporte le rapport d’enquête de crédit afin de rassurer le propriétaire du logement. Une autre astuce consiste à sous-louer son logement, avec l’accord du propriétaire, le temps du préavis.

*Cette option n’est pas possible si vous êtes dans un logement faisant partie d’un centre d’éducation, vous êtes dans un logement à prix modique ou que vous avez enregistré votre demeure comme résidence principale et que l’époux ou l’épouse ne consent pas à la sous-location.

En bref, un locataire ne peut pas résilier son bail à tout moment. Le simple fait de divorcer, d’acheter un bien immobilier ou de se pointer au chômage ne suffit pas pour demander une résiliation de bail. Votre locataire pourra casser son bail que dans certaines conditions qui touchent essentiellement à la santé et à la sécurité des occupants du logement. Il devra entreprendre des démarches et respecter les délais accordés. Vous pouvez aussi vous entendre pour écourter le préavis dans certains cas. En outre, pour tout désaccord ou renseignement lié à votre situation, il est nécessaire de prendre contact avec la Régie du logement au Québec qui saura vous accompagner étape par étape.

Avant de louer votre logement, renseignez-vous sur vos droits et n’oubliez pas l’enquête de prélocation. Comme dit le proverbe québécois : “bien faire vaut mieux que bien dire”, faites ce qu’il faut pour que la résiliation du bail se passe en toute sérénité.

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